你在三亚有套面朝大海的房子，看着每天涨落的潮水，心里是不是在盘算这套海景房能贷出多少钱？去年我接触过一位北京客户刘女士，她在海棠湾有套一线海景公寓，抵押过程就挺有代表性。刘女士那套房子是2016年买的，正对蜈支洲岛，视野无敌。当时买成380万，现在想抵押贷款开家精品民宿。结果办理时发现，海景房和普通住宅的评估方式确实不太一样。海景房价值评估的三个关键维度银行评估海景房时，景观等级是首要因素。一线海景（直接临海无遮挡）和二线海景（隔着道路或绿化带）评估价能差15%左右。刘女士的房子属于真正的一线海景，每个房间都能看海，这部分加分不少。离海距离特别关键。200米以内的房产，银行会考虑台风风险适当调低估值。200-500米这个区间最受欢迎，既能享受海景又相对安全。刘女士的房子离海约300米，位置比较理想。海景质量也很重要。全海景、侧海景还是角海景，每个窗户看到的海景面积不同，都会影响估值。银行认可的评估机构会现场拍照，用专业方法计算海景系数。额度怎么测算？记住这个计算公式大体上是这样算的：可贷额度 = 房屋评估价 × 抵押率 - 剩余贷款（如有）。普通住宅的抵押率一般在7成左右，但海景房可能会有所不同。比如某银行对三亚一线海景房的抵押率可能是6.5成，二线海景7成。评估价也不是市场成交价，而是银行认可评估机构出的保守值。比如市价500万的房子，评估价可能只有420万左右。举个例子，刘女士的房子市场价500万，评估价420万，按6.5成抵押率算，能贷273万。如果这套房还有80万贷款没还清，实际能拿到193万左右。需要准备的材料清单基础身份证明：借款人及配偶的身份证、户口本，如已婚需提供结婚证。房产相关材料：不动产权证书（房产证）、购房合同、最近一年物业费发票。海景房建议准备不同时间段的景观照片。收入证明：工作收入证明、近6个月银行流水，个体户需营业执照和经营流水。刘女士提供了北京公司的收入证明和银行流水。资产辅助材料：其他房产证明、车辆行驶证、大额存单等。这些虽然不是主要收入，但能提高还款能力评估。用途证明：如用于经营，需提供商业计划书或采购合同。刘女士提供了民宿装修预算和经营计划。